近日，姍姍來遲的江門朗晴新天地終于開盤銷售了，開盤第一天，據(jù)說就基本售罄，只剩一兩戶，很多人還憤憤不平的說為什么很早就認(rèn)籌了，但開賣第一天就沒有好的樓層選，還有爆料說開發(fā)商暗箱操作，只要私下給5000元就開業(yè)優(yōu)先選樓層戶型，沒有“私交”的都只能按照所謂的規(guī)矩?fù)u號隨機(jī)抽取了。
如此“火爆”的賣樓場面，還真的嚇壞不少人，而且價(jià)格不算低，戶型也算不上好，為什么可以銷售效果這么好，這還是多虧了前期所謂的預(yù)售和認(rèn)籌。
到底，貓膩有多深呢？
認(rèn)籌交五千抵兩萬、認(rèn)籌兩萬可享開盤9折優(yōu)惠、認(rèn)籌5萬享82折優(yōu)惠……買房先認(rèn)籌,開盤享優(yōu)惠,這樣的營銷方式在樓市都已成“潛規(guī)則”。購房者在交納一定“誠意金”或者凍結(jié)賬戶一定金額后,除獲得了認(rèn)籌資格之外,一般還會享受開發(fā)商提供的種種折扣優(yōu)惠。但這些所謂的空頭優(yōu)惠，真的是優(yōu)惠嗎？相反，你提前報(bào)名和所謂認(rèn)籌，你自己就變成這個(gè)樓盤價(jià)格水漲船高的推手了。
一、什么是認(rèn)籌?
認(rèn)籌是一種營銷手段,它是開發(fā)商在拿到預(yù)售證后開盤之前的一種蓄客行為,這種方式一方面能提前收取一部分資金供自己使用,更重要的是能夠試探市場,然后根據(jù)認(rèn)籌結(jié)果(認(rèn)籌人數(shù))決定是否正常開盤和開盤價(jià)。 購房者唯一的好處就是排名靠前的人可選擇度更大。如果一個(gè)項(xiàng)目熱度很高,那么排名靠后的認(rèn)籌者幾乎沒有任何價(jià)值了,只是提供了一筆短期流動(dòng)資金給了開發(fā)商。
關(guān)于認(rèn)籌的流程一般是這樣的:購房者繳納一定數(shù)額的認(rèn)籌金獲得認(rèn)籌資格,項(xiàng)目開盤后購房者如果買房,則認(rèn)籌金可以沖抵房款,還能享受認(rèn)籌階段的優(yōu)惠活動(dòng),如果沒有達(dá)成交易,則認(rèn)籌金返還。
但是,任何形式的“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)籌”“VIP排號”等行為,都是房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得“預(yù)售許可證”之前的非法活動(dòng),國家是不允許的。所以,它并不是毫無風(fēng)險(xiǎn)的買賣行為。
認(rèn)籌的樓盤大多還沒有取得預(yù)售許可證
希望客戶認(rèn)籌的樓盤搶著入市,絕大多數(shù)是還在建設(shè)的,沒有取得預(yù)售許可證就開盤對外銷售。實(shí)質(zhì)是開發(fā)商違規(guī)的融資行為,一旦出現(xiàn)卷款潛逃的行為,消費(fèi)者是要吃虧的。
無償占用消費(fèi)者資金
取得“認(rèn)籌”資格時(shí),購房者都將被要求交納一筆數(shù)額不菲的“認(rèn)籌誠意金”。盡管開發(fā)商均承諾,“認(rèn)籌誠意金”可無條件無息退還。但按照慣例,一般樓盤“認(rèn)籌”到開盤少說一至兩月,多則半年甚至更長?！罢J(rèn)籌誠意金”對于部分現(xiàn)金吃緊的開發(fā)商往往能起不小的作用,而消費(fèi)者卻往往什么也得不到。
從眾心理排隊(duì)認(rèn)籌
有知情者道出了其中的奧妙：一些開發(fā)商或代理商在開放認(rèn)籌時(shí)，先控制房屋銷售數(shù)量。如，有些樓盤只放出1／3的房屋，當(dāng)這些房源銷售完后便對外聲稱“全部售罄”，從而故意制造樓盤熱銷、供不應(yīng)求的假象，令購房者產(chǎn)生擔(dān)心買不到的緊張心理，覺得房子難買，就越愿意排隊(duì)。
故意控制房號
不少開發(fā)商及代理商在“認(rèn)籌”時(shí),往往故意控制房屋銷售的數(shù)量。這小部分房屋銷售完了之后就對外聲稱“全部售罄”,從而故意制造樓盤熱銷的假象。
開發(fā)商隨時(shí)提價(jià),優(yōu)惠成一紙空談
認(rèn)籌期間,很多開發(fā)商并不會告訴你具體的房價(jià),如果認(rèn)籌的人多,他們可能拉高房價(jià),再打小折扣。這樣,認(rèn)籌款等于白交了,消費(fèi)者根本沒有真正享受到VIP的待遇。
買房認(rèn)籌是現(xiàn)在樓盤銷售的普遍現(xiàn)象，通常意義上的認(rèn)籌是開發(fā)商在正式開盤之前，通過看似力度較大的優(yōu)惠吸引購房者繳納意向金提前選房的一種促銷手段。
為什么說優(yōu)惠看似力度較大呢?因?yàn)榇蟛糠终J(rèn)籌期間的房源是不公布具體價(jià)格只給出優(yōu)惠折扣的。如此一來，開發(fā)商可以根據(jù)認(rèn)籌情況在確定市場實(shí)際需求后，再亮出底牌，如果認(rèn)籌客戶數(shù)量超出預(yù)計(jì)可以趁機(jī)抬高價(jià)格。這樣既可以保證自身利益最大化，又可以造成一種房源搶手的假象，而購房者拿到的所謂優(yōu)惠不過是水漲船高的空話罷了。
所以，認(rèn)籌真實(shí)讓利就必須公布具體房源和價(jià)格，有明確的參照標(biāo)準(zhǔn)才能清楚究竟便宜了多少。
風(fēng)險(xiǎn)六:暗箱操作空間，控制所謂的搖號選房
認(rèn)籌結(jié)束，開發(fā)商會統(tǒng)計(jì)意向人數(shù)，意向人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房源數(shù)量的時(shí)候，那么開發(fā)商就會提前可以制定一系列暗箱操作的流程，比如內(nèi)部認(rèn)購，比如私交一定的金額可以優(yōu)先免搖號選房等。
拿這次江門朗晴新天地的開盤銷售為例，據(jù)知情人了解，他們做了幾個(gè)很重要的動(dòng)作：
1、提前低價(jià)預(yù)售認(rèn)籌登記，收集意向客戶數(shù)量；
這個(gè)非常重要，前期在地王設(shè)點(diǎn)營銷，跟前來咨詢的客戶說開盤價(jià)在6000-6500左右，然后預(yù)約認(rèn)籌登記所有意向客戶的信息和數(shù)量，可以為開盤定價(jià)做好調(diào)研。如果意愿客戶少，那么開盤價(jià)就見勢待漲。
2、長期捂盤不賣，看勢起價(jià)，首批少量放盤；
據(jù)了解，其實(shí)樣板房在年前就已經(jīng)做好，但很多人都沒辦法看到樣板房，開盤的時(shí)間也從1月份延期到4月中旬才開盤，這個(gè)過程，對于想買的人是一個(gè)煎熬，開盤首期，更是只放出1-3棟售賣，把饑餓營銷的手段用得淋漓盡致。開盤價(jià)更是高出了預(yù)期1000元/平方，變成了6500-7500/平方的幅度。
3、開賣前內(nèi)部優(yōu)先認(rèn)購；
據(jù)說在開盤前，樓盤基本被內(nèi)部認(rèn)購了大半，剩下的都是一些不好的樓層或者戶型。
4、開賣當(dāng)天可以私交5000元免搖號選房費(fèi)。
有人爆料開盤當(dāng)天，本來就沒有多少樓層和戶型選擇，按規(guī)矩是搖號隨機(jī)選房，但有消息稱客戶如果私交5000元就可以免搖號選房，這是多么一個(gè)作弊神器，果然還是有錢使得鬼推磨。
下面是朗晴新天地在江門房天下的用戶評分
這個(gè)評價(jià)分值低得我也醉了
在房天下的點(diǎn)評，居然是沒好評。。。
最后，我想說一句的是，房價(jià)的高低大部分都是被想買房的你們自己制定的，開發(fā)商是非常清楚供過于求價(jià)格低和供不應(yīng)求價(jià)格高的賺錢法則。假如沒有你們前期的關(guān)注和火熱認(rèn)籌登記，試問又怎么可能有今天的火爆場面和高價(jià)售賣呢？所以，大家以后買房其實(shí)沒有必要做所謂的認(rèn)籌和登記，那些所謂承諾的優(yōu)惠到最終開盤價(jià)一出都其實(shí)是一個(gè)口頭支票而已，接下來幾個(gè)月，還有更多好的樓盤和戶型，大家可以慢慢選購，不必?fù)?dān)心沒房買。
